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核心观点：

本周政策情况：LPR 下调打开利率下行空间，多地发布城市更新细则。

本周央行下调5 年期以上LPR 至4.2%（下调10bp），6 月首套、二套房贷利率分别为4.00%、4.91%，均较上月持平，本次下调将进一步打开未来房贷利率下调空间。地方层面，本周临沂高品质住宅限价放松，北京、广州等多个高能级城市发布有关城市更新文件，响应中央“支持超大特大城市城中村改造”的表态。

本周基本面情况：推盘边际下行，成交热度仍未修复。本周57 城新房环比下降5.9%，同比（剔除端午节日均）下降32.0%，13 城二手房环比下降5.2%，同比（剔除端午节日均）上升6.0%，成交热度仍未修复，或与端午假期临近影响成交节奏有关，端午节新房成交同比增长9%，往年年中成交会出现季节性高峰，期待下周成交表现。推盘方面，11 城单周商品房推盘面积环比下降2.6%，同比下降17.7%，批售比（MA3）为1.04，环比上升0.02，去化周期边际上行至22.73 个月，本周市场景气度边际下行。

本周土地情况：核心供给放量，带动出让金规模回升。本周北京、广州分别进行2023 年第一批、第二批土拍，带动商住土地成交面积环比上升16.4%，出让金环比上升114.5%，溢价率为7.3%，环比上升0.5pct。

23 年前25 周商住土地累计成交面积同比下降17.2%，出让金同比下降11.2%，其中一线、二线、三四线分别同比下降26.2%、1.1%、14.9%。

开发板块观点：端午节奏影响月末冲量，LPR 下调期待后续政策。6 月前22 天59 城新房成交规模同比22 年同期下降25%，降幅环比上周扩大近15pct，样本城市住宅推盘规模同比下降17%，供需两端景气度均加速下行，考虑到22 年6 月下旬高基数影响，未来一段时间基本面仍将承压。本周央行下调5 年期以上LPR 至4.2%，居民购房成本进一步降低，或一定程度上促进成交。但当前购房者的观望情绪更多来自于政策真空期及经济收入预期下行，而供给端也将面临因过去两年土地出让规模下降带来的供给及结构压力，市场供需两端的稳定仍需政策的持续呵护，关注后续政策表态、基本面趋势及龙头央国企经营及估值弹性。

物业板块观点：板块与大盘同跌，估值创19 年来历史新低。本周恒生指数下降5.7%，物业板块平均下降5.0%，其中龙头央国企下降7.8%，龙头未违约民企下降15.3%，龙头违约民企下降8.5%，物业板块整体动态PE9.5x，处于20 年以来0.0%分位。

风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期等；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动等。

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